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干货|都说美国养房成本高,房产税真的高吗?

华人生活网 2018-05-15 13:20:33


人在美国购房,有一点是购房者自始至终关心的,那就是房产税。房产税的高低,不仅关系到投资者的投资成本,还反映出房屋周边地区的生活设施、教育、治安等条件的好坏。所以,赴美购置房产,你多少应该懂点房产税的知识。

 

地产君认为要评判房产税的高低,首先要知道政府收了房产税到底是干什么用的呢,钱花在哪儿了?



在美国,教育开支是一笔相当大的支出。美国政府从老百姓那里征来的房产税,绝大部分被地方政府用在教育上,也就是学区税,这些税收涵盖了学生的午餐、校车的保养、教学设备的更新与维护、教师工资的发放还有福利保障等一系列费用。


除了用于教育,房产税也是地方政府机构所需经费的主要来源,举个例子来说,在华盛顿州一共就有1842个部门要依赖房产税来维持运作。这些部门主要是为民众提供服务或者是市政建设,某种意义上说也是取之于民用之于民。例如,公路、公用事业、学校、图书馆、供水供电、垃圾处理、交通运输、疾病防治、港口机场等等。

 

 

美国很大部分房产税收都用于教育支出,以及相应的公关设施建设,美国政府在使用税收方面也接受大家严格的监督,税收所有支出全部有非常清楚的记录,可以上网随时查询。县、市两级政府对于房产税的使用必须本着公 开、透明的原则,纳税人可以对政府如何使用房产税进行监督,立法机构也会行使监督权。


无论是房产税税率的改变,还是房产税用途的变更,一般都要通过县、市 两级政府讨论后决定,同时必须充分尊重居民的意见。总体来说,美国在房产税方面的法律较完善且信息公开透明。



聊完了意义,大家肯定好奇房产税率究竟是如何计算的


税率各州大不同

全美国的每个州每年都征收房产税,房产税主要由房贷利息丶保险费用和地税组成。但是,每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率分布在1%~3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时,不同地区每年征收房产税的频率也不一样,例如费城每年只收一次,而新泽西州每年则会征收四次。

 

据统计,2016年美国房地产税率最高的州分别为新泽西、伊利诺伊州、德克萨斯州、新罕布希尔州和佛蒙特州。而税率最低的州分别是夏威夷、阿拉巴马、科罗拉多、田纳西州和特拉华州。夏威夷的税率仅为0.32%,而最高的新泽西则为2.31%,是夏威夷的7倍多。 



2016年美国房产税税率排行


在华人最为集中的加州,房产税率平均为0.81%,名列州排行榜第34位,按38.55万美金房屋中位值计算,家庭年缴房产税3122美金(排除房价较高的旧金山至硅谷的大湾区,这里房价中位值达到80-100万美金,房产税率1.1-1.25%)。  

 

置业单单看房产税并不可靠,还要具体结合房屋价值等才能有效预估实际税务


单凭房产税率并不能比较出各州实际税负差距。因为各地用以计算房产税基的房屋价值不同,评估方式也不同。


“譬如夏威夷,虽然税率较低,但是夏威夷生活成本很高,水、电、气、食物等费率都很高,房屋价格更不低。”房产经纪Marilyn Griffin向媒体分析道,“所以,同样房子在夏威夷要50万美金,在新泽西州可能只要25万美金,算下来还是夏威夷房产税负更高。”

 

对于很多海外移民,投资的华人来说,一定十分关心,如何合法减轻税务,享受相关政策优惠,这里地产君也给出了几个小建议:


(1)了解各地相关税收政策,说不定会有惊喜产生

美国各地都有相关规定对于一些特殊群体,可以申请减免房产税。以佛罗里达为例,年满65岁以上的老人或残障人士,如果仅拥有一栋自住的房屋,且年收入在5.2万美元以下,则可以免缴全部的房产税。收入在5.2万美元到6.2万美元之间的可免缴50%。(仅适用于拥有美国国籍的业主)


(2)移民之后,可以享受更多优惠待遇

美国房地产税对于美国国籍的业主,会提供不少纳税上的优惠,并且能够享受当地的教育、养老等各种社会福利。


(3) 不要单独看房产税,要有整体规划意识

美国的税务问题整体来看较为复杂,各类不同税种之间互相有交叉,单独割裂看某个税种,可能会因为信息不明而造成重复纳税的浪费。


所以,地产君建议最好提前做好税务规划,只要规划得当,就能够大幅省税。比如,在美国,房产税是可以抵个人所得税的,如果对此情况不甚了解,就可能被多次课税,花了冤枉钱。



最后要阐释清楚的问题是拖欠房产税税款可能会带来什么样的后果。

一般来说,政府根据法律作出的具体做法主要有两种:
而对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府首先会将欠税与房产地契(Title以及Deed)联系在一起。这样,会大大降低屋主的信用记录,也会持续影响房屋在市场后续的交易流通。

其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋”(tax sale home)

 

  1. 拍卖房地产税欠税(tax lien sale),由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

 

  1. 直接拍卖房地产(tax deed sale),由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。
    通常政府在采用上述两种方法之前,都会给房主一段时间去清缴所欠的房产税,如果超过所给期限才会采用房地产税卖屋的办法处理,启动拍卖程序。



综上所述,拖欠房产税情节严重确实会导致房产被拍卖,所以房主还是要严肃对待这件事情,对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说(有能力而不缴的除外),不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关,包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。

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